竞价房和商品房的区别(商品房和公寓房有啥区别


现代人购买房屋,基本都是购买的商品房。但是,最近越来越多地的人将目光投入到了法拍房上,认为法拍房可以“捡漏”。事实真的如此吗?这篇文章将为大家梳理法拍房与商品房的区别,请大家在了解了优缺点以后,理智购买,谨慎“捡漏”。


法拍房与商品房的区别以及购买中应当注意的问题

1、来源。法拍房是指人民法院通过司法拍卖程序对外处置的房产,民事案件进入执行阶段、刑事案件涉及财产部分的处置、企业破产清算对外处置房产等都是法拍房的常见案件来源。法院通过拍卖房产的方式实现诉讼的结果。

商品房一般是由开发商先拿地,后建设,最后进行销售的一种商品。

2、购买方式。法拍房一般需要通过法院委托拍卖公司进行,地点一般是拍卖公司组织的拍卖会,但随着网络技术的发达,现在越来越多地法拍房都会通过网上平台进行拍卖,全国各地的人都可参与竞拍,受众更广。

商品房一般只能到开发商设立的销售中心购买,部分开发商也会采取分销的模式,由部分中介公司代卖,不论哪种方式,为了安全起见,都建议到销售中心甚至工地进行查看。

3、价款支付。法拍房一般会首先确定保留价格,由人民法院确定。第一次拍卖时,保留价格不得低于评估价或者市价的百分之七十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。经过两次流拍仍然无法拍卖的房屋,可以在同一平台变卖或者经债务人与债权人的协商以物抵债。

而商品房的价格受市场的影响较大,从开发企业手中新购商品房的,一般是参照预售价格,预售价格一般会在当地监管部门进行备案,消费者可通过监管部门的官方网站进行查询。

4、付款方式。法拍房一般应全额支付房款,因债务偿还的紧迫性等原因,很少情况会接受按揭,且付款后还应支付拍卖行的佣金,大概是房屋成交价格的5%左右,由买受人支付。

商品房一般都支持贷款,且部分满足条件的还可以较低的利率用公积金贷款。

5、售后方面。法拍房一般不可能支持你多次看房,网上拍卖的仅能通过网上的图片查看房屋的现状或委托他人由拍卖辅助机构带看。法院虽然会对房屋瑕疵进行公示,但可能会出现公示内容有些许遗漏或买受人没有理解到的情况。法拍房接房后,万一房屋出现漏水、裂缝等质量问题,不论是法院还是原产权人,都不可能再提供售后维修服务。

商品房若为期房,只能通过样板间查看房屋的结构、设置等,若为现房,则可以实地查看房屋质量等,且开发商交付房屋时一般应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,依据房屋出现质量问题的地方不同,设置了不同的保修期,最长可达五年(例如屋面防水等),最短仅有两个月(如管道堵塞)。

6、在办理不动产登记方面。法拍房需要法院向登记机构发出执行裁定书和协助执行文书等嘱托文书,登记机构直接依据嘱托文书办理登记。

商品房一般需要双方共同申请,也有委托开发商代为申请的情况,需要提交双方的买卖合同、身份证明材料等办理登记。

7、其他。在部分实行限购、限售的地区,法拍房由于其特殊性,几乎不受限购、限售政策的影响,是无法满足限购、限售条件的人群可以关注的点。且出于急于卖出偿还债务等原因,法拍房的价格一般较商品房价格低。另外,法拍房还需要关注所拍房屋欠缴的费用问题,如水电费、物业费等,这笔费用一般由买受人先行垫付,但垫付后后期向被执行人追偿的难度会较大。


法拍房与商品房的区别以及购买中应当注意的问题

至于税费和划拨土地出让金,不论购买哪种房产都会产生,网上有部分观点将之全部加在了法拍房的价格里面,这是不正确的。


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