新会计准则解释第3号-投资性房地产

一、概览

投资性房地产是指以攫取租金或资本增值为目的而持有的房地产。 《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和农用地,而在中国,土地所有权归国家或集体所有,企业只能获得农用地的使用权。因此,本标准中的房地产实际上是指“土地使用权”和建筑物。

投资性房地产和自用性房地产在实物形态上完全相同,如农田使用权、建筑物或构筑物等,但在现金流形式上各有特点和明显差异。房地产投资是为了租金或资本增值,或两者兼而有之。因此,投资性房地产形成的现金流在很大程度上独立于企业持有的其他资产,而自用房地产则必须与生产设备、原材料、人力资源等其他资产结合形成现金流。根据实质重于形式的原则,两种不动产分别核算。投资性房地产适用本标准,自用房地产适用固定资产或无形资产标准。

我国前几年的会计制度和会计准则并没有要求企业区分投资性房地产和自用性房地产。然而,在实践中,许多公司持有投资性房地产。由于两类房地产给企业带来的现金流量大不相同,将投资性房地产和企业自用房地产列为固定资产或无形资产,不利于反映企业房地产的构成及影响。各种房地产的商业运作。对业绩的贡献。新会计准则大量借鉴了国际会计准则第40号《投资性房地产》的规定,要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的资产单独反映。这无疑有助于提高会计信息的相关性,从而更好地为会计信息使用者提供决策依据。

与本标准的发布前实践和制度规定相比,主要区别在于:

1.资产负债表上的上市

新准则规定,企业应在资产负债表上单独列为“投资性房地产”。在现行做法或制度中,一般作为固定资产或无形资产入账。

2.后续测量模式

新准则规定可以使用成本模型或公允价值模型。选择成本模型时,需要对坏账进行摊销、折旧和摊销。减值损失一经摊销,不得转回;选择公允价值时,以期末公允价值为基础调整账面价值,两者的差额计入当期损益。不再摊销、摊销或折旧。

现行做法和制度规定按历史成本模型计算,按原“固定资产”或“无形资产”规定处理。

3.测量模式改变

新准则规定,投资性房地产的计量模型一经确定,不得随意变更。从成本模型到公允价值模型的变更被视为新会计政策的变更。采用公允价值模型计量投资性房地产的,不得转为成本模型。

会计系统中没有这样的要求。

4.不动产转换加工

投资房地产和其他资产可以相互转换。其他资产转换为投资性房地产时,其公允价值与原账面价值之间的差额,计入所有者权益。

会计系统中没有这样的要求。

5.会计科目变更

新标准减少了“投资性房地产”的主体,但该主体不在旧标准和体系中。

新准则中“其他经营费用”科目变更为“其他经营费用”科目

该标准特别引人注目的一点是在投资性房地产的后续计量中引入了“公允价值模型”。有媒体评论称:“在近年来全国楼市大幅下滑的背景下,如果一家拥有“投资性房地产”的上市公司采用公允价值,其业绩将形成“三连跳”,进而成为每股盈利3元甚至5元的公司都是可能的。”投资地产指南真的有这么神奇的力量吗?这无疑是一个值得研究和阐述的课题。看完这段代码,相信你会对这个问题有更清晰的认识。

二、内容说明

(一)投资房地产的概念和范围

不动产包括不动产和不动产。在我国,由于耕地的所有权属于国家或集体投资性房地产 会计准则,企业虽然只拥有耕地的使用权,但这里所谓的“房地产”是指“土地使用权”。

众所周知,在我国以往的会计准则和会计制度中投资性房地产 会计准则,房地产通常作为固定资产核算,土地使用权通常作为无形资产核算。那么,投资性房地产是指什么?

投资性房地产是指为出租或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

第三条本标准规范下列投资性房地产:

(一)转租的耕地使用权。

(二)持有的耕地使用权,拟增值后出售。

(三)转租楼。

了解投资房地产的范围需要注意以下问题:

1. 指引中所谓的“租赁”是指经营租赁,不包括融资租赁。

2.按照国家有关规定认定的闲置农用地,不属于持有并拟增值后出售的农用地使用权。

由于我国耕地的所有权属于国家,企业只拥有耕地的使用权。闲置耕地在一定年限内不开发的,国家必须收回耕地使用权。所以,就像投资房地产一样,把一块地用更好的价格喝掉,让它闲置两三年,然后再高价卖掉。这是国家不允许的。新会计准则应用指南也作出了非常明确的解释:闲置农地不属于持有并打算增值的农地使用权。

根据《闲置土地处理办法》(中华人民共和国国土资源部令第5号),闲置农用地是指人民政府未经原土地使用权农地使用人依法取得农地使用权后,经批准。同意,开发建设未开工一年多;开发建设已开工但开发建设面积占拟开工开发建设总面积的三分之一以下,或投资占总投资不足25%的连续一年未获批准停止开发建设。

3.持有并打算升值后转让的房产是“投资房产”吗?

“投资性房地产”中的“土地使用权”包括“出租”和“持有并拟增值后出售”。 “建”只包括“出租”,不包括“持有和拟出售”。 “增值后卖”这种情况。也就是说,公司投资购买的房地产,准备升值后的转让,不属于投资性房地产。

以下项目不属于投资性房地产:

(一)自用房地产,即为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。

公司转租给员工的宿舍即使按市场价格支付租金也不是投资性房地产。这部分房地产间接服务于企业自身的生产经营,具有自用房地产的性质。

(二)房地产作为库存。

是指房地产开发企业出售或开发出售的商品房和农用地。这部分房地产属于房地产开发公司的库存。

请判断以下资产是否为投资性房地产

1.闲置农地

答案:否

理由:按照国家有关规定认定的闲置农用地,不属于持有并拟增值后出售的农用地使用权。

2.房产公司拟转让房产

答案:否

原因:房地产公司将房地产计入存货,投资房地产的范围不包括转让建筑物

3.出租写字楼并提供安保、维护等辅助服务

答案:是

原因:公司转租的建筑物及按照租赁合同向承租人提供的相关辅助服务在整个合同中不重要的,应将该建筑物确认为投资性房地产

4.旅馆店

答案:否

原因:一家公司拥有和经营的酒店餐厅主要通过提供客房服务来获取服务收入。酒店餐厅不被认定为投资性房地产

例:根据《企业会计准则》投资性房地产,下列项目为投资性房地产(ABC)

A.已转租的建筑物

B.持有并拟增值后出售的耕地使用权

C.转租的耕地使用权

D.持有并拟升值后转让的房屋和建筑物

(二)投资房产确认书

确认一个项目为投资性房地产,首先要符合投资性房地产的概念,其次必须同时满足投资性房地产的两个确认条件:

与资产相关的经济利益很可能流入公司;

投资性房地产的成本能够可靠地计量。

例如,某公司的不动产一部分自用,一部分对外转租。对于转租部分,能否作为投资性房地产取决于其成本可以单独计量,其带来的经济效益可以单独计量。

上一篇:中国会计准则体系建立与国际会计准则比较.pptx 49页
下一篇:没有了

欢迎扫描关注我们的微信公众平台!

欢迎扫描关注我们的微信公众平台!